Leichter Rückgang der Leerwohnungsziffer und des Angebots an Geschäftsräumen

Die Leerwohnungsquote beziffert den Anteil leerstehender – und auf dem Wohnungsmarkt per Stichtag 1. Juni erhältlicher – Wohnungen am gesamten Wohnungsbestand. In Basel-Stadt ist diese Quote im Juni 2023 um 0,11 Prozentpunkte auf 1,06% gesunken. Die Anzahl der leerstehenden Wohnungen hat sich von 1 328 auf 1 229 verringert. Einer der Gründe für den Rückgang ist nebst dem Bevölkerungswachstum der Wegzug ukrainischer Schutzsuchender aus bestehenden Haushalten (Gastfamilien) in eigene Haushalte. Diese Umzüge erhöhten die Nachfrage nach Wohnraum zusätzlich, ohne dass dies als Bevölkerungswachstum statistisch im Berichtsjahr sichtbar geworden wäre.

Struktur der Leerwohnungen

Bezüglich Zimmerzahl weist der Leerstand folgende Struktur auf: Dem Mittelwert von 1,1% entsprechen die Dreizimmerwohnungen. Höhere Quoten von jeweils 1,6% und 1,3% entfallen auf die kleineren Wohnungen mit einem Zimmer bzw. zwei Zimmern. Tiefere Werte zwischen 0,8% und 0,4% weisen die Vierzimmerwohnungen sowie Wohnungen mit fünf und mit mindestens sechs Zimmern auf. Die Abnahme der Leerstandsquote auf 1,1% kommt somit vor allem durch einen geringeren Leerstand bei kleineren Wohnungen zustande.

4% der Leerwohnungen sind Neubauwohnungen der letzten zwei Jahre. Bei 7% handelt es sich um Wohnungen in Gebäuden, die innerhalb der vergangenen zwei Jahre renoviert worden sind.

Leerwohnungsziffer im Vergleich

Im Kanton Basel-Landschaft wurden gegenüber dem Vorjahr 6 leerstehende Wohnungen mehr, nämlich insgesamt 1 359 gezählt. Weil der Wohnungsbestand innert Jahresfrist stark zugenommen hat, entspricht dies trotzdem einem minimen Rückgang der Leerwohnungsquote von 0,93% auf 0,92%. Für die gesamte Nordwestschweiz, d. h. auch unter Berücksichtigung der Bezirke Laufenburg und Rheinfelden des Kantons Aargau sowie der Bezirke Thierstein und Dorneck im Kanton Solothurn, ist aufgrund der zurzeit verfügbaren Zahlen mit einer geschätzten Leerstands-ziffer von 1,1% zu rechnen.

Die gesamtschweizerische Leerstandsziffer 2023 liegt zurzeit noch nicht vor. Letztes Jahr betrug diese 1,3%. Sie dürfte aufgrund der bisher zugänglichen Werte auch dieses Jahr zurückgehen. Somit dürfte die baselstädtische Quote nahe der schweizerischen liegen. Im städtischen Vergleich hingegen liegt die Quote der Stadt Basel mit 1,1% deutlich über der für 2023 bereits verfügbaren Quote von Bern (0,45%) und Genf (0,5%). Für die anderen Grossstädte liegen noch keine aktuellen Zahlen vor. 2022 wiesen Lausanne 0,5%, Winterthur 0,4% und Zürich knapp 0,1% aus.

Die Verteilung des Leerstands im Stadtkanton zeigt grossräumig ein recht ausgeglichenes Bild: Gross- und Kleinbasel weichen mit 1,1% bzw. 0,9% Leerstand nur wenig voneinander ab, aber die Differenz vergrösserte sich gegenüber dem Vorjahr. Auf Wohnviertel-Ebene treten die Unterschiede aber deutlicher hervor: Die höchsten Leerstandsquoten entfallen auf die Wohnviertel Altstadt Grossbasel mit 2,2% und Vorstädte mit 2,1%. Der grössere Anteil an Kleinwohnungen in diesen Wohnvierteln ist mitverantwortlich für diese hohen Quoten. Das Hirzbrunnen- und das Wettsteinquartier mit je 0,5% sowie das Wohnviertel Bachletten mit 0,6% weisen die niedrigsten Leerwohnungsquoten auf.

Leicht weniger Leerstand von Geschäftsräumlichkeiten in der Region

Gemäss der zeitgleich vom Schweizerischen Verband der Immobilienwirtschaft beider Basel (SVIT) durchgeführten Erhebung im Geschäftsbereich ist das Angebot an leerstehenden Geschäftsflächen in den beiden Basel um 0,8% von 364 000 m2 auf 361 000 m2 gesunken. Im Landkanton stieg die Leerstandsfläche um 8 000 m2 (+5%) auf knapp 171 000 m2, im Stadtkanton dagegen nahm sie um 11 000 m2 (-5,5%) auf 191 000 m2 ab. Infolge der gegenläufigen Entwicklung in den beiden Basel verringerte sich der Anteil des Stadtkantons am gesamten Angebot von 55% auf 53%. Die Veränderungen im Stadtkanton sind hauptsächlich auf gesunkene Leerstände bei den Gewerbeflächen zurückzuführen. Der Leerstand bei den Büroflächen nahm hingegen stark zu (+21%). Auch im Landkanton vergrösserte sich der Leerstand bei den Büroflächen markant (+22%).

Die Resultate basieren auf der Leerstandserhebung vom 1. Juni 2023. Der Wohnungsleerstand wurde durch das Statistische Amt des Kantons Basel-Stadt und das Amt für Daten und Statistik des Kantons Basel-Landschaft gemeinsam erhoben. Parallel dazu führte der SVIT beider Basel die Erhebung der leerstehenden Geschäftsflächen durch.

Die Daten sind abrufbar unter www.statistik.bs.ch/leerstand

Kommentar der Kantons- und Stadtentwicklung

Trotz hoher Zuwanderung – die Leerwohnungsquote bleibt stabil

Die Bevölkerung hat im Jahr 2022 um rekordhohe 2 745 Einwohnerinnen und Einwohner zugenommen. Die hohe Wohnbautätigkeit der letzten Jahre konnte das Bevölkerungs-wachstum gut auffangen. Mit einer Leerwohnungsquote von 1.1% liegt Basel deutlich über dem Wert vergleichbarer Städte wie Bern oder Zürich. Damit es in Basel auch mittelfristig genügend Wohnraum gibt, sind Arealentwicklungen wichtig. Durch die Transformation von heute rein industriell oder gewerblich genutzten Arealen zu neuen Stadtteilen, wo künftig nicht nur gearbeitet, sondern auch gewohnt wird, können mittel- bis langfristig bis zu 10 000 zusätzliche Wohnungen entstehen. Um die Entwicklung nicht zu gefährden, hat der Regierungsrat einen Gegenvorschlag zur Initiative «Basel baut Zukunft» erarbeitet.

Die ganze Schweiz redet von Wohnungsnot und sinkenden Leerständen. Auch in Basel-Stadt ist der Wohnraum knapp. Die rekordhohe Wohnbautätigkeit (z. B. Westfeld Areal, Haselrain in Riehen) der letzten Jahre trägt jedoch dazu bei, dass trotz überdurchschnittlichem Bevölkerungswachstum (+ 2 745 Personen) die Leerwohnungsquote stabil blieb resp. nur geringfügig sank (-0,1%). Anhand der bewilligten und begonnen Projekte zeichnet sich aber ab, dass spätestens ab 2024 der Wohnungsbestand im Kanton deutlich weniger stark ansteigen wird. Die Umzonung von Industrie-, Gewerbe- und Bahnarealen wird daher nochmals wichtiger. Dazu der Leiter der Kantons- und Stadtentwicklung Lukas Ott: «Nur wenn wir es schaffen, Industrie- und Gewerbeareale wie Klybeckplus oder Dreispitz Nord umzuzonen, so dass dort künftig nicht nur gearbeitet, sondern auch gewohnt werden kann, haben wir mittelfristig genügend Wohnraum für eine wachsende Bevölkerung». Einen entscheidenden Einfluss auf entsprechende Pläne hat die Initiative «Basel baut Zukunft».

«Basel baut Zukunft»

Die Initiative «Basel baut Zukunft» verlangt, dass bei Umzonungen die Hälfte der Wohn- und Gewerbeflächen gemeinnützig und in Kostenmiete vermietet werden muss. Ob sich mit den Vorgaben der Initiative für die Grundeigentümerinnen und Grundeigentümer der Aufwand für eine Areal-Entwicklung noch lohnt, ist fraglich. Es besteht die Gefahr, dass aus Wirtschaftlichkeitsüberlegungen die Weiternutzung als Industrieareal gegenüber einer Umwandlung in Wohn- und Mischzonen bevorzugt wird, und so schliesslich keine Wohnungen gebaut werden. Der Regierungsrat lehnt die Initiative daher ab. Stattdessen hat der Regierungsrat einen Gegenvorschlag verabschiedet, der sowohl den Bau von gemeinnützigen und gleichzeitig preisgünstigen Wohnungen fördert, aber zugleich auch den Bedürfnissen der Grundeigentümerinnen und Grundeigentümer entgegenkommt.

Regierungsrätlicher Gegenvorschlag zur Initiative «Basel baut Zukunft»

Zentraler Bestandteil des Gegenvorschlags ist, dass bei Umzonungen mindestens ein Drittel der geplanten Wohnfläche gemeinnützig und in Kostenmiete vermietet wird. Durch die Vorgabe von maximalen Erstellungskosten pro Liegenschaft (sogenannte Anlagekostenlimiten) wird sichergestellt, dass die Wohnungen auch wirklich preisgünstig sind. Da der Gegenvorschlag bereits auf Gesetzesebene formuliert ist, würde er sich rascher als die Initiative umsetzen lassen. Die Initiative und der Gegenvorschlag des Regierungsrates werden nun im Parlament beraten.

Weitere Massnahme zugunsten preisgünstigen Wohnraums

Der Regierungsrat gibt seit längerem gezielt Land im Baurecht an Genossenschaften ab. Dadurch entstehen aktuell beispielsweise über 500 neue Genossenschaftswohnungen auf dem Westfeld-Areal. Weiter hat der Regierungsrat das Wohnbauprogramm 1 000+ lanciert und baut in den nächsten Jahren selber 1 000 neue Wohnungen mit preisgünstigen Mieten. Ziel des Regierungsrats ist es, den Anteil von Genossenschaftswohnungen, preisgünstigen kommunalen Wohnungen und Wohnungen der neu gegründeten Stiftung Wohnraum Basel bis 2050 auf 25% zu erhöhen.